Ein Dachausbau kann eine großartige Möglichkeit sein, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen und den Wert Ihrer Immobilie zu steigern. Doch es gibt einige zentrale Punkte, die Sie beachten sollten, um diesen Prozess reibungslos und erfolgreich zu gestalten.
Eine gründliche Planung durch einen erfahrenen Architekten ist dabei unerlässlich.
Bevor Sie jedoch mit der Planung beginnen, sollten einige grundlegende Aspekte geklärt werden, da ein Dachgeschossausbau verschiedenen Anforderungen entspricht und auch genehmigungstechnisch sorgfältig geprüft werden muss.

Welche unterschiedlichen Arten des Dachgeschossausbaus gibt es?
Ein Dachgeschossausbau gliedert sich dabei in zwei genehmigungspflichtige Arten:
eine reine Nutzungsänderung, hier wird lediglich der bereits vorhandene Raum anders genutzt
in Projekte mit Änderungen der Kubatur, hier werden auch bauliche Veränderungen wie beispielsweise Änderungen am Dachstuhl vorgenommen; durch Anheben und Veränderung der Dachform wird z. B. mehr Wohnfläche generiert.
Diese Unterscheidung ist wichtig, da sie Auswirkungen auf die Baugenehmigung und die Baukosten haben kann. Es ist ratsam, frühzeitig mit einem erfahrenen Architekten zu sprechen, um alle Möglichkeiten und Anforderungen zu klären und den Dachausbau optimal zu planen.

Welche rechtlichen Grundlagen gelten?
Bauplanungsrecht
Das Bauplanungsrecht legt Kriterien fest, die sowohl für Änderungen der Nutzung als auch für die Schaffung neuer Räume in Dachgeschossen gelten. Dabei steht insbesondere die grundsätzliche Erlaubnis der angestrebten Nutzungsarten im jeweiligen Baugebiet im Fokus. Bei Veränderungen des Volumens spielt zudem die städtebauliche Verträglichkeit eine entscheidende Rolle.

Bauordnungsrecht
Die bauordnungsrechtlichen Vorgaben beim Ausbau von Dachgeschossen legen besonderen Wert auf gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen sowie auf die Minimierung von Gefahren für Leben und Gesundheit – vornehmlich im Hinblick auf die Entstehung und Ausbreitung von Bränden. In diesem Zusammenhang stellen häufig die Regelungen für den ersten und zweiten Rettungsweg eine besondere Herausforderung dar.
Die Rettungswege
Zusätzlich müssen die Anforderungen an den ersten und zweiten Rettungsweg geklärt werden. Durch den Ausbau verwandelt sich ein Raum, der keinen geforderten zweiten Rettungsweg aufweist, in einen Aufenthaltsraum, der zwei Rettungswege benötigt. Der Nachweis dieser Flucht- und Rettungswege gestaltet sich häufig als herausfordernd. Bei Gebäuden mit nicht ausgebauten Dachgeschossen wurde die Zugänglichkeit für die Feuerwehr in der Regel bereits bei der ursprünglichen Planung berücksichtigt. Oft wird das damalige Konzept jedoch durch den Ausbau des Dachgeschosses hinfällig. In solchen Fällen ist der Einsatz eines Drehleiterfahrzeugs erforderlich, was Auswirkungen auf die Gestaltung der Feuerwehrflächen und der Rettungsfenster hat.
Wenn eine Lösung unter Einsatz von Feuerwehrgeräten nicht möglich ist, ist es notwendig, einen zweiten baulichen Fluchtweg zu schaffen. In der Regel handelt es sich dabei um einen zusätzlichen Treppenraum oder eine passende außen liegende Fluchttreppe, die alle relevanten Vorschriften zur Bauplanung und zu Abstandsflächen berücksichtigt.

Abstandsflächen
Formal löst die Nutzungsänderung mit Veränderung der Kubatur eine Neubetrachtung der Abstandsflächen aus. Wodurch oftmals nachbarschaftliche Belange und bauplanungsrechtliche Grundlagen neu bewertet werden müssen.

Brandschutz

Im Dachgeschoss sind Brandschutzvorschriften besonders wichtig, da sich die Anforderungen an tragende Elemente je nach Nutzung ändern können. Diese müssen den Vorschriften für Normalgeschosse entsprechen, um die Sicherheit zu gewährleisten und keine Gefahr für benachbarte Gebäude darzustellen. Die Qualitäten und Anforderungen an die tragenden Bauteile richten sich nach den Gebäudeklassen des gesamten Gebäudes. Häufig sind die Ansprüche an die einzelnen Bauteile nicht wirtschaftlich realisierbar. In solchen Fällen kann ein erfahrener Fachplaner im Brandschutz unterstützen, um potenzielle Befreiungen und Ausnahmen zu erwirken.

Statik

Statische Fragestellungen durch die neue Nutzung sind in der Regel gut lösbar. Wenn der Dachboden jedoch für Wohnzwecke umgebaut wird, müssen die statischen Voraussetzungen für die Decke angepasst werden, um zusätzliche Lasten tragen zu können. Dabei ist die Expertise eines erfahrenen Tragwerksplaners gefragt, der die erforderlichen Verstärkungsmaßnahmen am Tragwerk definiert. Ein gut durchdachtes statisches Konzept hilft dabei, die wirtschaftlichen Aufwendungen auf einem notwendigen, aber angemessenen Niveau zu halten. Die Überprüfung der Nachweise erfolgt im Rahmen des Genehmigungsverfahrens bei Bauvorhaben, die einer Baugenehmigung bedürfen.

Aufenthaltsräume in Dachgeschossen
Im Dachgeschoss müssen die Aufenthaltsräume den gesetzlichen Anforderungen an Wärme- und Schallschutz entsprechen. Der Wärmeschutz im Dachbereich kann auf technisch hochwertige Weise realisiert werden, wobei auch äußerst energiesparende Standards umsetzbar sind. Auch der sommerliche Hitzeschutz stellt heutzutage keine größeren Herausforderungen mehr dar.
Die Landesbauordnungen fordern außerdem spezifische Vorgaben zur Raumhöhe in Aufenthaltsräumen. In den meisten Bundesländern sind die Anforderungen für Dachgeschosse weniger streng als die für Aufenthaltsräume in regulären Geschossen. Für Aufenthaltsräume im Dachgeschoss ist eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m über mindestens der Hälfte der Netto-Grundfläche erforderlich. Bei der Berechnung der Grundfläche werden Raumteile, die eine lichte Höhe von bis zu 1,50 m aufweisen, nicht berücksichtigt. Ebenso muss gewährleistet sein, dass alle Aufenthaltsräume ausreichend belichtet und belüftet werden. Hierfür müssen Fenster mit einem Rohbaumaß von mindestens 1⁄8 der Netto-Grundfläche des jeweiligen Aufenthaltsraums eingebaut werden. Möglichkeiten hierfür sind senkrecht stehende Fenster in Dachaufbauten wie Gauben oder Giebelflächen sowie liegende Dachfenster oder befensterte Dacheinschnitte.

Diese Zusammenfassung soll keine Angst vor einem Dachgeschossausbau machen; mit einem erfahrenen Planerteam werden diese Anforderungen professionell geprüft und im besten Sinne des Bauherren umgesetzt.
Durch gezielte Planung werden inspirierende und individuelle Wohnräume geschaffen, die einen deutlichen Mehrwert bieten und den Bauvorschriften in allen Punkten entsprechen.
Wenn Sie sich für ein solches Projekt interessieren, können wir gerne einen Termin für ein unverbindliches Erstgespräch vereinbaren.